房地产业涉及的税种因所处地区和具体业务而有所不同，会涉及增值税、印花税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税等，今天我们就根据房地产业各业务环节中涉及的税种及税率进行讲解。
一、取得国有土地使用权阶段
- 印花税：产权转移书据；《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号），第三条：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书证征征收印化税。
- 契税：
- 买方为纳税人：《中华人民共和国印花税法》第一条：在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税；
- 土地使用权出让计税依据：《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条第五款：土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；
- 入股、还债、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属：《国家税务总局关于契税纳税服务与征收管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2021年第25号）第二条：以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。
- 城镇土地使用税：合同约定交付土地时间的次月起缴纳或者合同签订的次月起缴纳。《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条：关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
二、设立项目公司阶段（以土地作价）
- 印花税：产权转移书据；《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号），第三条：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书证征征收印化税。
- 增值税：以土地使用权作价对外投资需要缴纳增值税；《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），根据现行营改增规定，企业以专利或者非专利技术、商标、商誉等已纳入营改增范围的无形资产投资入股，属于有偿提供应税服务，应征收增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按5%的征收率计算缴纳增值税。
- 土地增值税：
- 土地作价对外投资需要缴纳土地增值税；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。参考《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）。
- 不适用改制重组的免税优惠；《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）第四条：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。第五条：上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
- 未进行开发即转让的，只允许扣除地价；《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条第一款 对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
- 企业所得税：
- 可以不超过5年期限内均匀计入应纳税所得额；《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第一条：居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
- 转让所得如何确认及确认时间；《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第二条：企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。
由于本系列内容较多，所以分成三个部分进行讲解。
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