房地产业涉及的税种因所处地区和具体业务而有所不同,会涉及增值税、印花税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税等,今天我们就根据房地产业各业务环节中涉及的税种及税率进行讲解。
三、开发建设阶段
- 房产税:商品房售出前不征收房产税;《国家税务总局 关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第一条:关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题,鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
四、预售签约阶段
- 增值税:主要政策依据为《国家税务总局 关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)。
- 第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
- 第十一条 应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
- 适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。
- 第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。
- 第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
- 第二十条 应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%
- 第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款
- 企业所得税:主要政策依据为《国家税务总局 关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)。
- 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。(三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。
- 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
- 在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
- 土地增值税:
- 预征率:依据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)文件内容中关于预征土地增值税内容:除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)
- 预征不包含增值税:依据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)关于关于营改增后土地增值税应税收入确认问题:纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
由于本系列内容较多,所以分成三个部分进行讲解。
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