2023年房地产业涉税知识及会计处理（三）

房地产业涉及的税种因所处地区和具体业务而有所不同，会涉及增值税、印花税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税等，今天我们就根据房地产业各业务环节中涉及的税种及税率进行讲解。

五、竣工交付阶段

1. 城镇土地使用税：城镇土地使用税纳税义务终止；《财政部 国家税务总局 关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条：关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
2. 企业所得税：关于房地产企业开发产品完工后，企业在完工年度结算开发产品成本，计算当年企业所得税，详细规定主要依据《国家税务总局 关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）内容。
   • 如何判断工程完工：上述文件第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二） 开发产品已开始投入使用。（三） 开发产品已取得了初始产权证明。
     同时《国家税务总局 关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）文件补充内容：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
   • 上述文件第第三十五条：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

六、税收清算阶段

1. 土地增值税清算：主要依据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）通知内容。
   • 第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
   • 第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

七、关于房地产企业销售发票开具的相关规定

• 一般纳税人销售自行开发的房地产项目：自行开具增值税发票，向其他个人销售时不得开具增值税专用发票；
• 预收款开具普通发票：在收到预收款时可以开具增值税普通发票，商品和服务分类编码选择【602 销售自行开发的房地产项目预收款】；
• 增值税发票票面要求：纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在单位栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

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